土壌汚染についてのQ&A

土壌汚染とは、一般的に、薬品や排水の漏えい等の人為的原因により有害物質が土壌中に蓄積され、その濃度が法や条例で定められた基準値を超えている状態を指します。基準値とは、健康や環境への影響を考慮した安全の目安のことです。
なお、土壌の成り立ちなどの自然由来によって、有害物質の濃度が基準値を超える場合もあり、そのようなケースを含めて土壌汚染と呼ぶこともあります。

土壌汚染が確認された場合でも、必ずしも直ちに健康へ影響があるわけではありません。
有害物質が人の体に取り込まれる経路を想定して、濃度に関する基準が2種類設けられています。
 ・土壌含有量基準：土壌を直接摂取（食べる、吸い込む）する際の有害物質量基準
 ・土壌溶出量基準：土壌から地下水に溶け出す際の有害物質量基準
その土地に生涯（70年間）住み続けると仮定し、『土壌含有量基準』は1日に100㎎の土壌を、『土壌溶出量基準』は1日に2Lの地下水を、それぞれ口にし続けても健康に影響を及ぼさない濃度の基準値です。
このように、かなり長い期間を想定して設定されているため、基準値を超えているからといって必ず健康被害が生じるというものではありません。

一般的に、土壌汚染は見た目だけで判断することはできません。
多くの有害物質は無色・無臭で、土の色や状態からは分からない場合がほとんどです。また、土壌汚染は地中深くに存在することも多く、表層だけを見ても判断は困難です。
そのため、見た目に異常がなくても、土壌汚染の有無を確認するには調査が必要となります。

ただし、土壌汚染とは区別される『油汚染』に関しては、土の変色や油の臭いなどから気づくことがあります。

土壌汚染調査が必要となるケースは、大きく分けて2つあります。

1つ目は、法律や条例に基づいて調査が求められる場合です。
過去に特定有害物質を取り扱っていた工場や事業所などで、事業を廃止する際には、土壌汚染調査が義務付けられています。

2つ目は、法律や条例で調査が求められる状況ではないものの、土地売買などにあたり、その土地に問題がないかを確認するために行う「自主調査」です。
不動産取引において、後から土壌汚染が判明することを防ぐ目的で実施されることが多くあります。

どちらのケースに該当するかは、土地の利用履歴や状況によって異なります。

土壌汚染調査は、法律や条例に該当する場合には、原則として実施が義務付けられています。
ただし、特定有害物質を取り扱っていた工場や事業所で、事業を廃止した後もそのまま居住を続ける場合など、行政への届出を行うことで、調査の実施を一定期間猶予できる場合もあります。
調査が義務となるかどうかは、土地の利用状況や経緯によって異なります。

昔に使われていた土地でも、過去の土地利用の内容により、現在になって土壌汚染調査が必要となることがあります。
法律や条例に該当するケースでは、たとえ使用していたのが過去であっても、調査の実施が求められます。

一方で、土壌汚染対策法が施行される前にすでに事業を廃止していた場合など、法律・条例上の義務には当たらないケースもあります。
ただし、土地の売買や利用変更の際には、過去の土地利用（地歴）をもとに、自主的に調査が行われることも少なくありません。
そのため、「昔の土地だから大丈夫」と自己判断せず、状況に応じて確認や相談を行うことが重要です。

土壌汚染調査は、土地の状況や目的に応じて、下記のような流れで段階的に進めてまいります。

まず、①『地歴調査』。
過去にその土地がどのような用途で使われてきたかを調べます。土地の利用履歴を把握することで、調査の必要性や対象となる有害物質を整理します。
※自主的な調査の場合、地歴調査を省略することもあります。

次に、②『土壌概況調査』。
表層の土壌や土壌ガスなどを採取・分析して、汚染の有無や広がりを平面的に確認します。

概況調査で汚染が確認された場合、さらに③『土壌詳細調査』に進みます。
汚染が確認された区画でボーリング調査を実施し、どのくらいの深さまで汚染が及んでいるかを立体的に確認します。

調査期間は、調査の内容や土地の規模によって異なりますので、あくまで一般的な目安となります。

①地歴調査…1～2ヶ月 ※土地の規模、筆数による
②土壌概況調査…現地調査から分析、報告書提出まで約1～2ヶ月 ※地点数による
③土壌詳細調査…現地調査から分析、報告書提出まで約1～2ヶ月 ※地点数による

すべての調査を実施する場合や、行政対応を伴う場合には、全体で半年～1年程度かかることもあります。

費用は、調査内容や土地の規模、調査する地点数などによって大きく異なります。
そのため、以下はあくまで一般的な目安としてお考えください。

① 地歴調査：30万円～
（土地の規模や筆数によって変動します）

② 土壌概況調査：25万円～
（調査地点数によって変動します）

③ 土壌詳細調査：50万円～
（調査地点数やボーリング深度によって変動します）

正確な費用については、土地の状況を確認した上でのお見積りとなりますのでご了承ください。

土壌汚染が見つかった場合でも、その経緯や土地の状況によって対応は異なります。

法律や条例に基づく調査で汚染が確認された場合は、定められた手続きに沿って、行政への届出や必要な対応が求められます。
一方で、土地売買などに伴う自主調査で汚染が見つかった場合には、必ずしも行政への報告が義務付けられているわけではありません。
土地の利用目的や今後の計画に応じて、対応を検討することが可能です。

このように、土壌汚染が見つかったからといって、直ちに土地が使用できなくなるわけではありません。

必ずしも浄化工事（汚染の除去）を行わなければならないわけではありません。

法律や条例に基づく調査で汚染が確認された場合でも、汚染の程度や地下水への影響などに応じて、地下水の水質を継続的に測定するなど、『管理』を中心とした対策が選択されることもあります。
汚染が確認され、行政により『土壌汚染区域指定』となった土地で、除去をせずに管理する対策を行った場合は、汚染自体は残るため区域指定は解除されません。

どの対策が適切かは、土地の利用目的や将来の計画によって異なります。
浄化工事を行うか、管理による対応とするかは、状況に応じて判断することになります。

土壌汚染が確認された土地では、売買の際に土地の価値が調整されるケースはございます。

不動産取引において、汚染を除去・対策するために将来かかる費用が考慮され、その分が価格に反映されることがあります。
ただし、汚染の程度や対策の内容、土地の利用目的などによって評価の考え方は大きく異なります。
そのため、土地の価値への影響もケースごとに判断され、必ずしも一律に下がるわけではありません。

まずは、土地の概要や、調査・対策工事を検討することになったきっかけを、分かる範囲でお聞かせください。法・条例に該当する可能性があるか、自主調査かをお聞かせいただけるとスムーズです。
その上で、例えば、土地の大まかな所在地や広さ、現在の利用状況、売買や建替えを予定しているかどうかなどが分かれば十分です。資料や詳しい情報が揃っていなくても問題はありません。

他社で実施された調査結果がある場合でも、その内容や調査状況によって、追加調査の要否は異なります。

一般的に、土壌汚染調査は、以下の3段階で実施されます。

①地歴調査
②土壌概況調査
③土壌詳細調査

③の詳細調査まで完了しており、調査範囲や結果が十分と判断できる場合には、原則として追加調査は不要となります。
ただし、調査結果が古い・調査範囲が限定的である・対策工事を検討するなどの場合には、対策範囲の確定や工法検討のために、追加調査が必要となることがあります。

不動産売買そのものを理由として、土壌汚染調査が一律に法的義務となるわけではありません。
法律や条例に基づき調査が義務付けられるのは、過去に特定有害物質を取り扱っていた事業所跡地など、いわゆる「法・条例調査」に該当する土地です。

一方で、法令上の義務がない場合でも、不動産取引において将来的なリスクや責任の所在を明確にする目的で、自主的に土壌汚染調査が実施されるケースも多くあります。

汚染が確認された場合、売買条件や事業計画に影響が生じる可能性はあります。

自主調査で汚染が確認されたときは、売主・買主間での協議により対応が検討されます。
その結果、汚染の体積が大きい、あるいは想定される対策費用が土地の売買価格を上回るようなケースでは、取引条件の見直しや、売買自体が中止となることもあります。
また、対策工事を実施する際には工事期間の確保が必要となるため、開発計画や事業スケジュールに影響を及ぼすことがあります。

対策工事（浄化）の要否は、土壌汚染対策法で定められた特定有害物質の基準値を超えているかどうかを基本として判断されます。

法律や条例に基づく調査で基準値超過が確認された場合、その土地は行政により土壌汚染区域に指定され、汚染状況に応じた措置が求められます。
この際、区域指定の解除を目指すかどうかによって、必要となる対策の内容が変わります。
区域指定の解除を行う場合には、原則として汚染の除去（浄化）が必要となります。
一方で、解除を前提としない場合には、汚染の拡散防止や地下水モニタリングなど、汚染を残したまま管理する措置が選択されることもあります。

土壌汚染調査から対策工事完了までに要する期間は、土地の規模や汚染の濃度・深度、選択する対策工法によって大きく異なります。

一般的な目安としては、調査から対策工事の完了までで概ね半年～1年程度を見込まれるケースが多いです。
ただし、地下水汚染がある場合や、原位置浄化の工法を選択して区域指定解除を目指す場合、浄化完了後に2年間の地下水モニタリングの実施が必要になるため、スケジュール全体としては2年以上かかるケースもあります。

調査費用については、主に対象地の敷地面積、特定有害物質の種類、ボーリングの数量や採取試料の検体数などが影響します。調査範囲が広い場合や、対象物質が多い場合には、その分費用も増加します。

対策工事費用については、汚染の濃度や広がり、深度が主な要因となります。
汚染が高濃度・広範囲・深部に及ぶほど、工事規模が大きくなり、費用も高くなる傾向があります。

法律や条例に基づき届出・報告が義務となる代表的なケースとしては、過去に特定有害物質を取り扱っていた事業所が、事業廃止時に行政への届出を行っていなかった場合が挙げられます。
このような土地で売買などを契機に過去の取扱履歴が判明し、行政から土壌汚染調査の実施を求められることがあります。
その結果、調査によって汚染が確認された場合には、行政への届出や報告が必要となり、土壌汚染区域として指定されることがあります。

一方で、過去に特定有害物質の取扱いがない土地（下水道法や水質汚濁防止法などに基づく届出がない土地）については、行政へ報告する義務はありません。
ただし、土地利用や将来計画によっては、任意で行政に情報提供や相談を行うことも可能です。